Was ist ein Superädifikat?
Superädifikate sind Bauwerke, die auf fremdem Grund in der Absicht aufgeführt sind, daß sie nicht stets darauf bleiben sollen“ (§ 435 ABGB). Es entsteht dadurch, dass Bauherr und Grundeigentümer sich darüber einigen, dass das zu errichtende Bauwerk dem Grundeigentümer nicht ins Eigentum zuwachsen soll, was ohne entsprechende Vereinbarung der Fall wäre. Ein typisches Beispiel sind Marktstände oder die Punschstände in der Adventszeit. Diese werden auf einem fremden Grundstück errichtet mit der Absicht, dass sie nicht auf Dauer bleiben. Diese Absicht wird aber in der Praxis nicht so streng genommen. Zudem kann sich die fehlende Belassungsabsicht auch aus den Rahmenumständen ergeben, zB aus einer Befristung des Nutzungsvertrages. Ein Beispiel für ein bekanntes Superädifikati ist die „alte WU“ (Wirtschaftsuniversität) in der Althanstraße, da sie über den Gleisanlagen der ÖBB – also fremden Grund – errichtet wurde. In diesem Fall genügte die Absicht, dass das Gebäude nicht für immer auf dem Grundstück bleiben soll. Aber nicht jedes bewegliche Bauwerk ist automatisch ein Superädifikat: Ein Wohnwagen auf fremden Grund ist kein Superädifikat, sondern bleibt eine bewegliche Sache, eben ein Wohnwagen. Wichtig ist noch: Ein Superädifikat kann nur vor Baubeginn begründet werden. Wenn das Gebäude bereits errichtet ist, kann das Superädifikat nicht mehr begründet werden. Ein regulärer Hauseigentümer kann also nicht einfach sagen: Ich verkaufe mein Haus und behalte mir den Grund. Außerdem darf man das Institut des Superädifikats nicht verwechseln mit dem Institut des Baurechts. Das Baurecht funktioniert ähnlich wie das Superädifikat, es unterscheidet sich jedoch in Detailfragen.
Gibt es einen Unterschied zwischen Superädifikat und Pachtvertrag / Mietvertrag?
Superädifikat und Mietvertrag / Pachtvertrag sind nicht dasselbe. Es gibt einen Unterschied. Wenn ich ein Haus miete, bin ich nicht Eigentümer, sondern eben nur Mieter. Wenn ich das Haus als Superädifikat besitze, dann bin ich Eigentümer des Hauses (in der Regel auf Zeit). Aber eben nur des Hauses und nicht des Grundstücks. Das macht je nach Einzelfall große Unterschiede, zum Beispiel bei den Betriebskosten, bei der Gebäudehaftung, bei der Laufzeit etc. (Fallen Ihnen noch weitere Bsp ein?)
Vorteile / Nachteile eines Grundstücks mit Superädifikat?
Für den Käufer des Superädifikats bzw. für den Bauherren, wenn man das Gebäude erst errichtet, ist ein Superädifikat preislich günstiger (Vorteil). Man kauft sozusagen nur das Gebäude, nicht aber den Boden. Das bringt jedoch auch Nachteile: Zugrunde liegt meist ein zeitlich befristeter Mietvertrag oder Pachtvertrag über das Grundstück. Üblich sind Befristungen zwischen 30 und 99 Jahren. Die Befristung kann aber auch kürzer sein. Oft wird vereinbart, dass nach Ablauf dieser Zeit das Gebäude ins Eigentum des Grundeigentümers fällt. Als Eigentümer eines solchen Superädifikats hat man dann kein ewiges Eigentumsrecht, sondern nur ein zeitlich begrenztes. Das muss aber nicht zwingend so sein.
Wie kann man ein Superädifikat verkaufen oder vererben?
Der Verkauf eines Superädifikats erfolgt in derselben Art wie der Verkauf einer anderen Liegenschaft (vgl § 435 ABGB). Man muss einen Kaufvertrag abschließen und notariell oder gerichtlich beglaubigen lassen und diesen dann bei Gericht in die Urkundensammlung des Grundbuchs eintragen lassen. Auch im Erbfall funktioniert das wie bei einer Liegenschaft über Notar und Gericht. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass niemand mehr Rechte übertragen kann, als er selbst hat. Wenn zB nach einer ursprünglichen Befristung von 30 Jahren im Zeitpunkt der Übertragung eine Restlaufzeit von 7 Jahren verbleibt, kann der neue Eigentümer das Superädifikat nur in der Restlaufzeit nutzen, aber nicht darüber hinaus.Zu berücksichtigen sind jedenfalls die Regeln des gechlossenen Vertrages.
Welche Rechte bestehen, wenn der Liegenschaftseigentümer den Grund zurück haben möchte?
Maßgeblich (für diesen Fall, aber auch für andere Fälle) ist der Superädifikatsvertrag, den der Eigentümer des Superädifikats und der Eigentümer des Grundstücks bei der Begründung des Superädifikats schließen. Hier herrscht das Prinzip der Vertragsfreiheit, man kann also Kündigungsfrist, Investitionsersatz etc. frei vereinbaren. Es ist daher ratsam, sich vorher zu überlegen, wie man den Vertrag gestalten will und dabei professionelle Beratung zu suchen.
Uter welchen Voraussetzungen darf der Eigentümer die Laufzeit verkürzen?
Auch in diesem Fall bestimmt der Superädifikatsvertrag die Regeln. Wenn im Vertrag zB 99 Jahre Laufzeit vereinbart wurden, ist eine Laufzeitverkürzung nur möglich, wenn die Verkürzung (zB für bestimmte Fälle) ausdrücklich geregelt ist. Ansonsten ist der Grundstückseigentümer an diese Laufzeit gebunden und muss die Benutzung seines Grundstücks durch den Eigentümer des Superädifikats bis zum Ende der Laufzeit dulden.
Rechtsanwalt
Rechtsanwalt Dr. Johannes Öhlböck LL.M. berät und vertritt bei Streitfragen rund um Superädifikate.